1. Auslegung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung bei Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums:

2. Ein Wohnungseigentümer haftet auch für die Kosten der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums/Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Beschluss vom 03.07.2014; LG Koblenz 2 S 36/14.WEG

Der Fall:

Die Dachfenster einer Wohnungseigentumsanlage wurden bereits von dem Bauträger fehlerhaften eingebaut. Die Fenster waren zu tief platziert. Daneben war der Anschluss mangelhaft und über die Dachkonstruktion drang Wasser in die Rahmen und schließlich auch in das Sondereigentum des Klägers ein. Nachdem der Mangel erkannt wurde, war die Gemeinschaft allerdings nicht dazu in der Lage, die Schäden mangels Liquidität fachgerecht zu beseitigen. Der betroffene Wohnungseigentümer behob die Schäden daher selbst und verlangte dann Kostenerstattung für die Reparaturkosten.

Problematisch ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Dort wurde vereinbart, dass die Kosten der Instandsetzung der Fenster von dem betreffenden Sondereigentümer zu tragen sind.

Entscheidung:

Der Kläger hat sein Begehren im Rahmen einer negativen Beschlussanfechtungsklage gerichtet auf die Ersetzung eines Beschlusses durch das Gericht über die Anerkennung eines Ausgleichsanspruches geltend gemacht. Die Vorinstanz – Amtsgericht Neuwied – und das Landgericht Koblenz haben den Anspruch des Klägers aberkannt.

Die Fenster stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Nach der gesetzlichen Regelung ist daher die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG für den Austausch zuständig. Nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG wären die Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungseigentümern entsprechend dem Miteigentumsanteil zu tragen. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon allerdings abweichen und die Instandsetzungspflicht bzw. die Kostentragungspflicht für Gebäudeteile auf einzelne Sondereigentümer übertragen. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Regelung. Beim Zweifel bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Nach Auffassung des Landgerichtes Koblenz hatten die Parteien eine Vereinbarung getroffen, wonach die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster – hier der fünf Dachfenster – auf den Kläger verlagert worden sei. Diese Frage ist jedoch in der Rechtsprechung umstritten. Nach einer älteren Auffassung in Rechtsprechung und Literatur soll eine Regelung wie die vorliegende, durch die die Instandsetzung einzelner Bauteile bzw. die Kostentragungspflicht des Gemeinschaftseigentums einem Sondereigentümer auferlegt wird, nicht eine erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums erfassen (vgl. BayObLG, ZMR 1996, 574; OLG München, NZM 2007, 369; einschränkend KG; ZMR 2009, 135).

Nach einer neueren Auffassung wird der einschränkenden Wirkung im Hinblick auf die erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes bzw. Beseitigung anfänglicher Mängel nicht mehr zugestimmt (vgl. LG München, ZMR 2012, 444 ff.; Schmidt in Bärmann, Praxis des Wohnungseigentumsrecht, 6. Auflage, Seite 316).

Das Landgericht Koblenz folgt nun der Auffassung des Landgerichts München und stellt darauf ab, dass auch bei der Beseitigung anfänglicher Mängel/erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums die vertragliche Regelung zur Kostentragung des betreffenden Sondereigentümers anzuwenden sei. Anknüpfungspunkt sei der Wortlaut der Gemeinschaftsordnung. Das Landgericht erkennt in der Gemeinschaftsordnung keinerlei Einschränkungen, weder in der Art und Weise des Pflichtumfanges des Sondereigentümers, noch in der Höhe der notwendigen Reparatur- bzw. Erneuerungskosten. Demnach soll auch eine Differenzierung nach einem anfänglichen und nachträglichen Mangel sachlich nicht gerechtfertigt sein.

Schließlich sieht das Landgericht auch keinen Widerspruch zu möglicherweise bestehenden Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem ursprünglichen Bauträger. In diesem Zusammenhang betont das Landgericht, dass die Frage der internen Kostenverteilung für Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums keinen Einfluss auf mögliche Gewährleistungsansprüche habe.

Anmerkung:

Der Entscheidung des Landgerichts kann nicht gefolgt werden. Das Landgericht verkennt die Treue- und Rücksichtnahmepflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer müssen grundsätzlich davon ausgehen, dass das Gemeinschaftseigentum (von dem Bauträger) zunächst mangelfrei erstellt wurde. Anderenfalls können die Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche geltend machen und ein Schaden gegenüber dem Bauträger liquidieren. Da eine solche Inanspruchnahme des Bauträgers häufig nicht mehr möglich ist, sind die Kosten für die Instandsetzung anfänglicher Schäden am Gemeinschaftseigentum von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen unter dem Gesichtspunkt der Treue- und Rücksichtnahmepflichten zu tragen. Eine Regelung, wonach die Kosten für die Instandsetzung einzelner Teile von einem Wohnungseigentümer alleine zu tragen wären, ist daher, wie die bisherige Rechtsprechung, einschränkend dahingehend auszulegen, dass die Regelung nur für spätere auftretende Mängel im Rahmen der allgemeinen technischen Alterung anzuwenden ist.

Erst nach dem das gemeinschaftliche Eigentum erstmalig bzw. einmal mangelfrei hergestellt worden ist, können aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung die Kosten für die spätere Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer bestimmten Gruppe Wohnungseigentümer zu tragen sein.

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht