Geschäftsraummiete in der Corona-Krise

Mietminderungen bei Gebrauchs- /Nutzungsbeeinträchtigungen infolge des Corona-Virus sind nach derzeitiger Rechtslage nicht zulässig.

Durch Nutzungsbeeinträchtigungen im Zusammenhang mit dem Corona-Virus sind Geschäfts- /Gewerbeimmobilien weder mangelhaft, noch bestehen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter. Auch Vertragsanpassungen können nicht gefordert werden.

1.Keine Mietminderung wegen Corona-Virus

Rechtsgrundlage für mögliche Mietminderungen ist § 536 BGB. In Absatz 1 der genannten Norm ist geregelt:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Für das Bestehen einer Mietminderungsberechtigung müsste nach der genannten Norm ein „Mangel“ vorliegen. „Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen führen privat- und öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkung der konkreten vermieteten Sache ihre Ursache gerade in der Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Diese Einschränkung ist nach der Rechtsprechung erforderlich, um dem Mieter nicht durch eine übermäßige Ausdehnung des Fehlerbegriffs das Verwendungsrisiko zu nehmen“ (Schmidt-Futterer, Eisenschmid, Mietrechtskommentar, 14. Auflage 2019, § 536 BGB Rn. 78 m.w.N.).

Bereits anlässlich der Einführung des Rauchverbotes in Gaststätten gemäß § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz hat sich der BGH mit dem Mangelbegriff im Zusammenhang mit  nachträglichen gesetzgeberischen und behördlichen Maßnahmen auseinandergesetzt und einen Mangel abgelehnt. Im Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, Rn. 9, hat der BGH dazu ausgeführt: 

„Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauch eines gewerblichen Pachtobjektes, kann dies nachträglich einen Mangel (…) begründen. (…) Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder Lage des Pachtobjektes in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters. (…) Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß (…) lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberau-Miete dagegen grundsätzlich der Mieter. (…) Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbetriebs des Pächters kommt. (…) Das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz unterstellt bestimmte Gebäude und Gebäudeteile einem Rauchverbot und stellt dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten, sondern auf die Nutzungsart der betroffenen Baulichkeiten ab. Zweck des Gesetzes ist der Schutz der Bevölkerung vor den gesundheitlichen Belastungen durch das Passivrauchen (…) Die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile sind für die Geltung des gesetzlichen Rauchverbots unerheblich. Maßgeblich sind allein die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet. Das gesetzliche Rauchverbot bezieht sich folglich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters, betrifft also nur dessen betriebliche Verhältnisse (…) Für die Betriebsbezogenheit der Gebrauchseinschränkung spricht zudem, dass sich das Verbot primär an die Personen richtet, die sich in den betroffenen Einrichtungen aufhalten (…) und der Betreiber der Einrichtung nur als mittelbarer Adressat des Verbots für dessen Umsetzung und Einhaltung verantwortlich ist (…)“

Vor diesem Hintergrund liegt nach der diesseitigen Auffassung aufgrund der derzeitigen Gesetzes- und Rechtsprechungslage kein Mangel vor. 

2. Kein Schadenersatz wegen Corona-Virus

Gemäß § 536a BGB könnten auch Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen Nutzungsbeeinträchtigungen durch den Corona-Virus erwogen werden. Abs. 1 der genannten Norm regelt:

„Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.“

Entsprechend der vorstehenden Ausführungen zum Mietminderungsrecht liegt bereits kein Mangel vor. 

Unabhängig davon läge keinesfalls ein sogenannter anfänglicher Mangel vor, für den der Vermieter verschuldensunabhängig haftet, denn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und bei Vertragsbeginn dürften keinerlei Nutzungseinschränkungen im Zusammenhang mit dem Corona-Virus bestanden haben. 

Selbst wenn durch gesetzgeberische oder behördliche Nutzungseinschränkungen zwischenzeitlich ein Mangel vorläge (was nach dem Vorgesagten zu verneinen ist) würde der Vermieter dafür mangels Verschulden nicht haften. Einschränkungen der Nutzung der Mietsache im Zusammenhang mit dem Corona-Virus hat der Vermieter nicht zu vertreten. 

3. Keine Vertragsanpassung wegen Corona-Virus

Denkbar könnten noch Ansprüche des Mieters auf eine nachträgliche Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB sein. Abs. 1 der genannten Norm regelt: 

„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Die Norm basiert letztendlich auf dem Grundsatz von Treu und Glauben und ermöglicht in besonderen Ausnahmefällen die Möglichkeit einer Vertragsanpassung. 

Aktuell hat der Gesetzgeber zum Schutz von Mietern eine Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsrückständen beschlossen. Danach wurde das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnisse über Räume oder Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Dabei gilt die Einschränkung nur für Fälle, in denen die Rückstände auf Auswirkungen des Corona-Virus beruhen. Die Regelung ist zunächst auf den Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 begrenzt. 

Das Bundesministerium für Justiz- und Verbraucherschutz hat unter dem 23.03.2020 „Fragen und Antworten“ zum Schutz von Mieterinnen und Mietern in Zeiten der Corona-Krise veröffentlicht. Dort ist explizit aufgenommen: 

„Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30.06.2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. (…)“

Diesen geplanten gesetzlichen Neuregelungen hätte es nicht bedurft, wenn infolge des Corona-Virus bereits nach dem bestehenden § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung (Mietminderung) hätte verlangt werden können. 

Zu § 313 Abs. 1 BGB gab es bereits eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen, die der Gesetzgeber allerdings wohl als nicht vergleichbar oder einschlägig angesehen hat: 

  1. a) Urteil „Umsatzpacht“

In einem Urteil vom 06.12.1989, VIII ZR 310/88, hat der BGH bei einer umsatzbezogenen Gaststättenpacht entschieden, dass eine Anpassung des Vertrages wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage ernsthaft in Betracht komme. Allerdings hatte der BGH dies im vorbezeichneten Urteil nur deshalb angenommen, weil die Pacht an den Gaststättenumsatz geknüpft wurde: 

„Für die Klägerin folgt dies aus ihrer Behauptung, die Vorpächterin habe einen derartigen Umsatz erreicht, hieran orientiere sie sich bei Neuverpachtungen. Hinsichtlich des Beklagten ergibt sich dieselbe Erwartung aus seinem Vortrag, er habe sich aus Unerfahrenheit auf diese Bezugsmenge eingelassen. Wegen seines Einflusses auf die Pachtzinshöhe handelt es sich bei dem von den Parteien erwarteten, zu erzielenden Jahresumsatz um eine wesentliche Voraussetzung des Geschäfts. Sie kann auch nicht allein dem Risikobereich des Beklagten zugewiesen werden und aus diesem Grunde unberücksichtigt bleiben. Zwar wird der von einem Pächter erzielte oder zu erzielende Umsatz in einer Gastwirtschaft oft sein Risiko sein. Anders ist dies aber, wenn der in einer bestimmten Gaststätte allgemein zu erreichende und so „verobjektivierte“ Bierumsatz von den Parteien einverständlich zur Grundlage ihrer Preisvereinbarung gemacht wird. Über diesen wesentlichen Umstand haben sich die Vertragsparteien in einem beiderseitigen Irrtum befunden, wenn der Vortrag des Beklagten zutrifft (…) Ob dieser Vortrag zutrifft, kann auf der Grundlage der Feststellung des Berufungsgerichts nicht hinreichend sicher beurteilt werden.“

In den meisten Geschäftsraummietverträgen dürften keine Regelungen enthalten sein, welche die Höhe von  Mietzahlungen an nachträgliche  gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen o.ä. knüpfen.

 

  1. b) Äquivalenzstörung/Risikoüberschreitung

Im Allgemeinen wird in der Rechtsprechung zu Vertragsanpassungen bei Miete und Pacht die Auffassung vertreten, dass zunächst die vorbehandelten Gewährleistungsrechte maßgeblich sind. 

Statt der  gesetzgeberischen Neuregelung wäre denkbar gewesen, im vorliegenden Ausnahmefall bei eingeschränkten Nutzungmöglichkeiten der Mietsache im Zusammenhang mit dem Corona-Virus eine im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB relevante Äquivalenzstörung anzunehmen. „Bei gegenseitigen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage und zwar grundsätzlich auch dann, wenn er während der Vertragsverhandlungen nicht besonders zum Ausdruck gekommen ist. Wird das Äquivalenzverhältnis durch unvorhersehbare Ereignisse schwerwiegend gestört, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen, soweit die Störung das von der benachteiligten Partei zu tragende Risiko überschreitet“ (Palandt, Grüneberg 77. Auflage 2018, § 313 Rn. 25 m.w.N.).

Ob und inwieweit Nutzungsbeeinträchtigungen im Zusammenhang mit dem Corona-Virus vergleichbar sind mit Beispielen in denen höchstrichterlich Anpassungspflichten angenommen haben, kann derzeit nicht sicher beurteilt werden. Insbesondere kann auch nicht beurteilt werden, welche konkrete Anpassung in der vorliegenden Corona-Krise vorzunehmen wäre. 

Allerdings dürfte aufgrund der erfolgten gesetzlichen Neuregelungen davon auszugehen sein, dass § 313 Abs.1 BGB nicht einschlägig ist. Auf die vorerwähnte Information des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz wird nochmals verwiesen.

Ob und inwieweit sich aus dem jeweils konkret abgeschlossenen Mietvertrag noch Besonderheiten ergeben müsste selbstverständlich in jedem Einzelfall gesondert geprüft werden.

Von Rechtsanwalt Lothar Breitenbach

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Miet- und WEG-Recht, Erbrecht