Die Ermittlung des Streitwertes für Beschlussanfechtungsklagen gegen Jahresabrechnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft war lange Zeit unklar. Nunmehr hat das Oberlandesgericht Koblenz im Beschluss vom 18.01.2011 (Az.: 5 W 21/11) eine „wegweisende“ Entscheidung getroffen.

Die Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Streitwertes beruhen auf der Vorschrift des § 49 a GKG. Aufgrund der recht umständlichen Formulierung dieser Vorschrift herrschte lange Zeit Unklarheit darüber, wie die Berechnung zu erfolgen hat. Die Eckpunkte bei der Berechnung des Streitwertes sind das Einzelinteresse der klägerischen Partei, das Gesamtinteresse sowie als absolute Obergrenze der Wert des Wohnungseigentums der klägerischen Partei.

In der Rechtsprechung entwickelte sich die sogenannte „Hamburger-Formel“. Diese beruht auf einer Rechtsprechung der Berufungskammern des Landgerichts Hamburg bzw. des Oberlandesgerichts Hamburg. Danach bestimmt sich die Berechnung des Interesses bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung im Regelfall aus dem Eigeninteresse des Klägers zuzüglich eines Bruchteils von des Gesamtinteresse. In der Praxis werden daher die auf die Wohnung der klägerischen Partei entfallenden Kosten zuzüglich eines Bruchteils des Gesamtwertes der Jahresabrechnung – nach der Hamburger-Formel 25 % – als Einzelinteresse angenommen. Dieser Ansatz war sachlich richtig. Üblicherweise begehrt der anfechtende Wohnungseigentümer nicht nur eine Aufhebung seiner Jahresabrechnung sondern eine ordnungsgemäße Verteilung der Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Landgericht Koblenz folgt dieser Berechnungsmethode ausdrücklich nicht. Nach Auffassung des Landgerichts Koblenz ist auf die Belastung des anfechtenden Klägers nach der Jahresabrechnung abzustellen. Allerdings kann der Kläger nach der Auffassung des Landgerichts Koblenz nicht davon ausgehen, mit keinen Kosten belastet zu werden. Nach der Auffassung des Landgerichts Koblenz ist vielmehr ein individueller Wert zu ermitteln. Dieser wird vom Landgericht und vom Oberlandesgerichts Koblenz mit 20 % festgelegt.

Das Interesse der übrigen Beteiligten wird wiederum pauschal bestimmt. Ausgangspunkt ist der Gesamtwert der Jahresabrechnung. Von diesem Gesamtwert soll allerdings dann die Kostenbelastung der klägerischen Partei in Abzug gebracht werden. Der pauschale Ansatz beläuft sich auf 25 %. Hierbei gilt allerdings gemäß § 49 a GKG nur der hälftige Wertansatz. Das Gesamtinteresse ist dann in das Verhältnis zu dem Einzelinteresse des anfechtenden Wohnungseigentümers zu stellen.

Das Einzelinteresse wird nach dieser Berechnungsmethode jedoch sehr niedrig festgelegt. Das Einzelinteresse wird daher stets das Gesamtinteresse begrenzen. Dies kann am nachfolgenden Beispiel dargelegt werden:

Eine Jahresabrechnung weist eine Kostenbelastung von 50.000,00 € auf. Der Anteil des anfechtenden Wohnungseigentümers beläuft sich auf 1.000,00 €. Das Einzelinteresse berechnet sich somit wie folgt:

1.000,00 € x 20 % = 200,00 €

Im nächsten Schritt ist das Gesamtinteresse zu berechnen; dieses stellt sich wie folgt dar:

50.000,00 € – Kostenbelastung des Klägers 1.000,00 € = 49.000,00 €
49.000,00 € x 25 % = 12.250,00 €

Das Gesamtinteresse beläuft sich nach dieser Berechnung auf 12.250,00 €. Hiervon ist nach der Koblenzer-Formel allerdings der hälftige Wert – mithin 6.125,00 € – zu berücksichtigen.

Das Einzelinteresse ist sodann in das Verhältnis zum Gesamtinteresse zu setzen. Das Einzelinteresse wurde mit 200,00 € berechnet. Hiervon ist allerdings entsprechend § 49 a GKG der fünffache Wert anzunehmen. Das Einzelinteresse beläuft sich somit auf 1.000,00 €. Dieser Wert begrenzt somit das Gesamtinteresse und der Streitwert wäre auf 1.000,00 € festzulegen. Dieser Wert übersteigt auch nicht das Wohnungseigentum der klägerischen Partei.

Die vorliegende Entscheidung wählt einen fehlerhaften Ansatz. Das Landgericht Koblenz stellt nur auf die Sicht der klägerischen Partei ab. Häufig ist es jedoch so, dass die Kläger überhaupt nicht die eigenen Kostenbelastung reduzieren wollen sondern eine ordnungsgemäße Verteilung der Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft anstreben. Die ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verwalter Kosten falsch umgelegt bzw. falsche Umlageschlüssel verwendet hat Das Ziel des anfechtenden Wohnungseigentümers ist dann primär die Aufhebung der in Streit stehenden Jahresabrechnung. Sekundär soll allerdings der Verwalter gezwungen werden, eine neue Abrechnung zu erstellen unter Verwendung anderer Umlageschlüssel. Dies führt dann regelmäßig zu einer Änderung der Kostenverteilung für die übrigen Miteigentümer.

Richtigerweise ist daher bei Bemessung des Einzelinteresses nicht nur auf die Kosten abzustellen, die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallen, sondern – wie nach der Hamburger- Formel – auf einen pauschalen Anteil an den Gesamtkosten.

Rechtsanwalt
Matthias Pauli