Urteil BAG vom 27.09.2012, Az.: 2a ZR 838/11

Der Ausgangsfall: Das Urteil des Bundesarbeitsgerichtes (BAG) vom 27.09.2012 hat für Wohnungseigentümergemeinschaften/Verwalter eine überragende Bedeutung. In dem Ausgangsfall stritt der Kläger mit der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und der beklagten Verwalterin darüber, ob zwischen dem Kläger und der Verwalterin ein Arbeitsverhältnis über Hausmeisterdienste in der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand und ob dieses durch eine Kündigung beendet worden sei. Diesem Rechtsstreit lag ein schriftlicher Arbeitsvertrag zugrunde. In diesem war ausgeführt worden, dass das Arbeitsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, und dem Kläger bestand. Die Verwalterin kündigte das Arbeitsverhältnis mit dem Kläger namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ordentlich auf. Der Kläger hat in dem Rechtsstreit die Auffassung vertreten, dass entgegen der äußeren Vertragsform nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft sondern die Verwalterin Arbeitgeberin gewesen sei. Dies hat folgenden Hintergrund: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte außer dem klagenden Hausmeister keine Angestellte. Anders wiederum verhält es sich bei der Verwalterin. Diese hatte eine Vielzahl von Angestellten in ihrem Verwaltungsbetrieb. Aufgrund dessen berief sich der Hausmeister auf das Kündigungsschutzgesetz.

Die Entscheidung: Das Bundesarbeitsgericht hat die Kündigungsschutzklage zurückgewiesen und stellt fest, dass ein Arbeitsvertrag nur zwischen dem klagenden Hausmeister und der Wohnungseigentümergemeinschaft, diese vertreten durch die Verwalterin, geschlossen worden sei. Die Verwalterin hat bei der Ausübung der sich aus dem Arbeitsverhältnis ergebenden Arbeitgeberbefugnis nicht aus eigenem Recht sondern abgeleitet aus der Rechtsposition der Wohnungseigentümergemeinschaf  gehandelt. Der Arbeitsvertrag diente nur der Betreuung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den klägerischen Hausmeister. Dazu bediente sich die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl bei der Begründung des Arbeitsverhältnisses, als auch bei seiner Durchführung der jeweiligen Verwalterin als ihre Vertreterin. Die Verwalterin ist das ausführende Organ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG.

Die Vertragsgestaltung führt nicht zu einer rechtmissbräuchlichen Umgehung des Kündigungsschutzgesetzes. Hierzu führt das BAG aus, dass der Arbeitsvertrag auch nicht nur formal mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte vielmehr Inhaberin der Arbeitgeberrechte sein. Hierzu hat sie lediglich die Verwalterin in ihrem Namen ermächtigt, diese auszuüben. Die „Zwischenschaltung“ einer Verwalterin zur Ausübung der Arbeitgeberrechte der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgte erkennbar den Zweck, die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft als Arbeitgeberin sicher zu stellen bzw. zu erleichtern. Auch im Rahmen einer verfassungskonforme Auslegung von §§ 1 und 23 Abs. KSchG und unter dem allgemeinen Rechtsgrundsatzgedanke würde in dieser Situation auch gebieten, dass das Arbeitsverhältnis als mit demjenigen begründet anzusehen sei, dem die größere Anzahl von Arbeitnehmer beschäftige.

Fazit: Der Entscheidung des BAG ist zuzustimmen. Anderenfalls würde sich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – insbesondere bei größeren Eigentumsanlagen – erheblich erschweren. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 01.07.2007 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig geworden und folglich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft seit diesem Zeitpunkt selbstständig Verträge abschließen, soweit dies im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt. In der Praxis kann dies nur durch die Zwischenschaltung eines Verwalters erfolgen. Richtigerweise wird hierbei nur ein Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem Arbeitnehmer begründet. Ein eigener Bindungswillen des Verwalters ist nicht gegeben.

 

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht