Miete &
Wohnungseigentum.

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Gewerberaummietrecht

Gewerberaum- und Geschäftsraummietverhältnisse sowie Pachtverhältnisse sind in besonderem Maße von der Rechtsprechung des BGH geprägt. Darunter fallen insbesondere die großen Themenbereiche der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)

Wohnraummietrecht

Kaum ein Rechtsgebiet ist stärkerem Wandel ausgesetzt als das Wohnraummietrecht. Ständig trifft der BGH neue Grundsatzentscheidungen, etwa zu Kündigung, Räumung, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten.

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsgesetz existiert schon seit 1951. Mittlerweile ist Wohnungseigentum weit verbreitet und erfährt eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Gerade in den letzten Jahren boomt der Markt für Eigentumswohnungen.

Urteile zu Miete und Wohnungseigentum

 

LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014 – 6 S 45/14

Dem Vermieter steht auch bei erlaubter Tierhaltung ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt.

BGB § 280 Abs. 1, § 538

Problem/Sachverhalt

Im Mietvertrag wird dem Mieter die Haltung eines Labrador-Hundes gestattet. Nach 11-monatiger Mietzeit ist der Parkettboden beschädigt. Der Mieter holt selbst zur Schadenshöhe ein Sachverständigengutachten ein und zahlt dann rund 4.800 Euro an den Vermieter, die er anschließend allerdings gemäß § 812 BGB wieder zurückverlangt.

Entscheidung

Dies jedoch zu Unrecht! Selbst die konkrete Erlaubnis des Vermieters zur Haltung eines bestimmten Hundes stellt den Mieter nicht von jeglicher Haftung für Schäden frei, die durch den Hund verursacht werden. Der Mieter bleibt aufgrund seiner Obhutspflicht verpflichtet, die Mietsache in zumutbarem Umfang vor Schäden durch den Hund zu bewahren. Die Unterlassung zumutbarer Vorkehrungen zur Vermeidung von Schäden seitens des Mieters, stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache gemäß § 538 BGB dar, die zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Bei der Bewertung, welchen Inhalt und Umfang die vertragsgemäße Nutzung einer Mietwohnung hat, ist zwischen der Nutzung durch den Mieter, Mitbewohner und Besucher einerseits und der Nutzung durch den Hund bzw. Tiere des Mieters andererseits zu unterscheiden. Im Rahmen der Hundehaltung ist es – anders als bei menschlicher Nutzung – zumutbar, den Auslauf des Hundes auf einzelne Räume, etwa mit Fliesenboden, zu beschränken oder den Parkettboden anderweitig (z. B. Teppichboden) zu schützen. Hierdurch wird der Mieter in seinem Nutzungsrecht auch nicht wesentlich eingeschränkt. Gründe für eine Revisionszulassung bestehen nicht.

Praxishinweis

Die Entscheidung des Landgerichts ist rechtlich überzeugend und sowohl für Mieter als auch für Vermieter sachgerecht. Andernfalls würde nämlich kein vernünftiger Vermieter mehr die Haltung eines mittleren oder größeren Hundes erlauben, weil er damit erhebliche Schäden an der Substanz der Wohnung ohne Aussicht auf Schadensersatz hinnehmen müsste. Die in der Vorinstanz vertretene Auffassung des Amtsgerichts, wonach der Vermieter mit der Gestattung der Tierhaltung auch sämtliche durch das Tier verursachte Schäden der Mietsache als Folge vertragsgemäßen Gebrauchs gebilligt und in Kauf genommen habe, ist nicht haltbar. Bei einer derartigen Rechtslage hätte wohl jeder Vermieter den vermeintlichen Anspruch eines Mieters auf Gestattung der Hundehaltung berechtigt ablehnen können. Dies wäre auch für andere Mieter und Vermieter kontraproduktiv gewesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13

Die Klägerin vermietete im März 2005 noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume sowie anteilige Gemeinschaftsflächen mit Parkplätzen an die Beklagte. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben
bzw. Nachforderung unverzüglich gegenseitig auszugleichen seien. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, dürfte seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden. Ferner war eine doppelte Schriftformklausel sowie eine Schriftformheilungsklausel vorhanden. Das Mietverhältnis sollte spätestens im September 2005 beginnen und auf fünf Jahre befristet sein, mithin am 31.08.2010 enden. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis im März 2009 fristgerecht zum 30.09.2009. Die Klägerin machte mit ihrer in der Folge eingereichten Klage Mietzinsen bis einschließlich August 20010 geltend. Außerdem begehrte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten. Nachdem das Landgericht der Klage in Höhe von 196.668,00 € stattgegeben hatte, reduzierte das OLG den Betrag auf 163.406,00 €. Die hiergegen gerichtete Revision vor dem BGH blieb erfolglos. Nach Ansicht des BGH begegnet es keinen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung anpassen darf. Diese Ausübung unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, sodass ein etwaiger Verstoß hiergegen zu einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis führen kann. Im Gewerberaummietverhältnis ist es einer Vertragspartei in zulässiger Weise erlaubt, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Dies soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll sein. Einem späteren Grundstückerwerber ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung eindeutig darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12

Im vorliegend entschiedenen Rechtsstreit waren die Beklagten Mieter einer Wohnung der Kläger. Der mit der Rechtsvorgängerin und der Klägerin geschlossene Zeitmietvertrag beinhaltete eine Befristung des Mietverhältnisses vom 15.11.2009 bis zum 31.10.2012.
Die Kläger wurden im Juli 2010 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und erklärten in der Folge die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führten die Kläger aus, der Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in ihrer Nähe verbringen. Nachdem die Beklagten trotz der Kündigung das Mietobjekt nicht räumten, erhoben die Kläger Räumungsklage. Diese stützen sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine im April 2012 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Nachdem sowohl das Landgericht wie auch das Amtsgericht der Klage stattgaben, hob die Revision des BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.

Nach der Entscheidung des BGH greife in dieser Konstellation aufgrund der Unwirksamkeit der Befristung nicht die gesetzliche Folge des § 575 Abs.1, Satz 2 BGB ein, wonach das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann. Nach Ansicht des BGH ist hierdurch vielmehr eine planwidrige Regelungslücke entstanden, die durch eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre, zu schließen ist. Hieraus zieht der BGH den Schluss, dass die Aufnahme einer zeitlichen Befristung im Mietvertrag bei deren Unwirksamkeit zumindest einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zum Ablauf der eigentlich vereinbarten Befristung zur Folge hat. Auf diese Weise könne das von den Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit dennoch erreicht werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12

Der Kläger ist Vermieter eines Mietobjektes in Rückersdorf. Rückersdorf ist eine Gemeinde, welche zum Landkreis Nürnbergerland gehört und ca. 4.450 Einwohner zählt. In dieser Gemeinde besteht kein Mietspiegel. Der Kläger hat sein außergerichtliches Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg begründet, wobei er von der dort ausgewiesenen üblichen Miete einen Abschlag von 30 Prozent vorgenommen hat. Diese Vorgehensweise ist nach der Rechtsprechung des BHGs unwirksam. Es fehlt bereits an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen. Zwar kann entgegen dem missverständlichen Wortlaut der Vorschrift des § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB die Bezugnahme auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde möglich sein, wenn in der Wohngemeinde – wie vorliegend – kein Mietspiegel existiert. Nach Ansicht des BGH ist es jedoch wesentlich, dass die Wohngemeinde und die Mietspiegelgemeinde miteinander vergleichbar sind. Hieran scheitert es, wenn man eine Großstadt mit ca. 500.000 Einwohnern mit einer Gemeinde von ca. 4.450 Einwohnern vergleicht. Die strukturellen Unterschiede können daher nicht durch Ab- oder Zuschläge ausgeglichen werden.

 

BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12

Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Sie hatten das Objekt in weißer Farbe frisch renoviert übernommen und danach einzelne Wände des Mietobjektes in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) angestrichen und
nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume in diesem Zustand an die Kläger zurückgegeben. Die Vermieterin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf. Nach Ansicht des BGHs stand der Klägerin und Vermieterin ein Schadensersatzanspruch zu. Zwar handelt es sich bei dem ungewöhnlichen Farbanstrich nicht um ein Überschreiten der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs; jedenfalls stellt ein solcher Farbanstrich einen Verstoß gegen die Rückgabepflicht des § 546 BGB dar. Der Mieter verletzt seine Pflicht zur Rücksichtnahme, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für die breiten Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Der BGH stellt daher auf die jeweiligen Interessen der Vertragsparteien ab. Der Mieter ist berechtigt während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der den Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht im Wege steht. Aus diesem Grunde ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung in einer neutralen Dekoration an den Vermieter zurückzugeben.

 

Der Bundesgerichtshof hat heute die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen
Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB*. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurückgewiesen worden. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.

*§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. 

  (…)

Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10

AG Friedberg (Hessen) – Urteil vom 7. August 2009 – 2 C 529/09

LG Gießen – Urteil vom 24. Februar 2010 – 1 S 239/09

Karlsruhe, den 17. November 2010
Quelle:
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des
Mietgegenstandes dient.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrags:
„Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“
Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.
Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Beklagte zu weitergehender Zahlung verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09

AG Potsdam – Urteil vom 6. Oktober 2008 – 24 C 293/07

LG Potsdam – Urteil vom 29. Oktober 2009 – 11 S 200/08

Karlsruhe, den 10. November 2010

Quelle:
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
www.bundesgerichtshof.de

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