Die Durchführung der Eigentümerversammlung –  Stand 02.11.2020

Am Nachmittag des 30. Oktober 2020 hat das Ministerium für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Demografie die Zwölfte Corona-Bekämpfungsverordnung Rheinland-Pfalz (12. CoBeL- VO) veröffentlich. Die neue 12. CoBeLVO trifft für die Durchführung von Eigentümerver- sammlungen erhebliche Einschränkungen.

1. Allgemeine Schutzmaßnahmen

Die 12. CoBeLVO normiert in § 1 12. CoBeLVO zunächst allgemeine Schutzmaßnahmen. Hierunter fallen die bekannten Abstandsregeln und die Pflicht zur Tragung von Mund-Nasen- Bedeckungen. Ausnahmen gelten bei beruflichen und geschäftlichen Anlässen, soweit eine unmittelbare Zusammenarbeit erforderlich ist.

In § 2 12. CoBeLVO finden sich Regelungen über Versammlungen, Veranstaltungen und Ansammlungen von Personen. Nach § 2 Abs. 5 12. CoBeLVO sind alle Ansammlung von Personen oder Veranstaltungen im öffentlichen Raum oder in angemieteten oder zur Verfü- gung gestellten Räumen untersagt; in § 2 Abs. 2 – Abs. 4 12. CoBeLVO finden sich Aus- nahmen zu diesem Verbot; diese stellen sich wie folgt dar:

  • Aufrechterhaltung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung,
  • Rechtspflege (einschließlich der Notariate und Rechtsanwaltskanzleien),
  • der Vorbereitung und Durchführung von öffentlichen Wahlen, insbesondere vonWahlkreiskonferenzen und Vertreterversammlungen,
  • Durchführung von Blutspendeterminen,
  • Durchführung von Prüfungen an Hochschulen.Die Eigentümerversammlung nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist keine Vertre- tersammlung wie etwa bei einer Genossenschaft. Folglich ist die Durchführung von Eigen- tümerversammlungen nach der 12. CoBeLVO unzulässig. Vorliegend kann auch nicht davon ausgegangen werden, da die Eigentümersammlung als „Kontakt aus geschäftlichen Anlässen“ nach § 1 12. CoBeLVO angesehen werden kann, da eine „unmittelbare Zusam- menarbeit“ – wie etwa bei einer beruflichen Tätigkeit – nicht gegeben ist.

    2. Ausnahmeregelungen § 2 Abs. 6 12. CoBeLVO

    Die Vorschrift des § 2 Abs. 6 12. CoBeLVO begründet für Einzelfälle einen Erlaubnisvor- behalt. Demnach können in begründeten Einzelfällen unter Auflagen Ausnahmegenehmi- gungen erteilt werden, soweit das Schutzniveau vergleichbar, dies aus epidemiologischer Sicht, insbesondere unter Berücksichtigung des jeweils aktuellen Infektionsgeschehens, ver- tretbar ist und der Zweck dieser Verordnung nicht beeinträchtigt wird.

    Eine solche Ausnahmegenehmigung könnte u.U. für besonders wichtige Versammlungen von dem Verwalter vor der Eigentümerversammlung beantragt werden, wobei derzeit im Hinblick auf die rasant ansteigenden Ansteckungen zweifelhaft ist, ob eine die Tatbestandvo- raussetzungen erfüllt sind.

3. Weiteres Vorgehen

Der Verwalter als Versammlungsleiter ist für den ordnungsgemäßen Ablauf einer Eigentü- merversammlung zuständig. Die Durchführung einer nicht durch Ausnahmegenehmigung legitimierten Eigentümerversammlung im Geltungsbereich der 12. CoBeLVO – also in Rhein- land-Pfalz im Zeitraum vom 02.11.2020 bis 30.11.2020 – würde einen Verstoß gegen ge- setzliche Verbote darstellen. Die in der Eigentümersammlung gefassten Beschlüsse wären dann nach § 23 Abs. 4, S. 1 WEG nichtig. Unabhängig hiervon würde die Durchführung der Eigentümerversammlung eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit darstellen.

4. Fazit (Stand 02.11.2020):

Folglich sind für den Zeitraum vom 02.11.2020 bis 30.11.2020 anberaumte Eigentümerver- sammlungen aufzuheben und es ist für neue Eigentümerversammlung nach dem 01.12.2020 zu laden. Zu diesem Zeitpunkt tritt allerdings das WEMoG in Kraft. Dann gilt ins- besondere die längere Ladungsfrist § 24 Abs. 3, S. 2 WEMoG von drei Wochen.

Abschließend verbleibt ein Hinweis auf das geplante Wohnungseigentumsmodernisierungs- gesetz (WEMoG). Nach § 23 WEMoG ist die Durchführung von virtuellen Eigentümerver- sammlungen zulässig. Die CORONA-Pandemie hat zu einer raschen Digitalisierung der Ge- sellschaft beigetragen und auch ältere Mitbürger sind häufig im Umgang mit Videokonferen- zen vertraut. Mithin ist davon auszugehen, dass hiervon zukünftig rege Gebrauch gemacht wird und es sollten bereits jetzt geeignete technische Vorkehrungen getroffen werden.

5. Hinweis:

Die vorliegenden Hinweise sind tagesaktuell und werden – soweit möglich – von dem Unter- zeichner ständig überarbeitet. Vorliegend handelt es sich nur um einen Leitfaden. Dieser ersetzt keine umfassende Beratung.
Bitte wenden Sie sich bei Fragen unmittelbar an den Verfasser.

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Matthias Pauli, Koblenz