Anmerkung zum Urteil des LG Landau vom 29.05.2013 6 S 166/12

Der Fall: In einer großen WEG standen Verwalterneuwahlen an. Die Wohnungseigentümer waren unzufrieden mit der bisherigen Verwalterin und es wurden daher Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt. In der Eigentümerversammlung lagen mehrere Bewerber vor. Zunächst wurde eine Auswahl durchgeführt und sodann kam es unter den beiden erfolgreichsten Kandidaten zu einer Stichwahl. Die Kandidaten waren der bisheriger Verwalter sowie ein neuer Mitbewerber.

Das Versammlungsergebnis wurde bereits mehrfach ausgezählt. In der Eigentümerversammlung stellte der Verwalter fest, dass er mit einer Mehrheit von 2,506/10.000 Stimmen zum Verwalter gewählt worden sei. Der Verwalter berief sich für das Abstimmungsergebnis auf angeblich erteilte Vollmachten. Bezeichnenderweise gewährte der Verwalter weder den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates noch im Rahmen des Prozessverfahrens zunächst Einsicht in die Vollmachten. Das Amtsgericht Kaiserslautern hob den Beschluss auf eine Anfechtungsklage hin auf. Im Verlauf des Berufungsverfahrens trat der Verwalter dem Rechtsstreit bei und legte diverse Vollmachten vor. Diese Vollmachten konnten allerdings nicht in Einklang mit den Anwesenheitsprotokollen gebracht werden. Dort waren nämlich Wohnungseigentümer aufgetreten, die selbst eine Vielzahl von Vollmachten innehatten.

Die Problematik: Im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage bzw. einer positiven Beschlussfeststellungsklage – diese ist auf die Ersetzung eines Beschlussergebnisses durch das Gericht ausgerichtet – muss ein besonderes Beschlussergebnis nachgewiesen werden. Dies war im Ausgangsverfahren nicht möglich, da die beteiligte Verwalterin treuwidrig eine Einsichtnahme in die Vollmachten der betreffenden Eigentümerversammlung und insbesondere die Vollmachten der vorausgegangenen Eigentümerversammlung verwehrte. Hintergrund war wohl ein eigenes Schutzinteresse der beteiligten Verwalterin. Diese wollte verhindern, dass das von ihr festgestellte Beschlussergebnis nachvollzogen werden kann.

Erst nach einer entsprechenden Verfügung durch das Landgericht Landau legte die beteiligte Verwalterin dann die Vollmachten vor. Die Vollmachten konnten dann erstmalig im Termin zur mündlichen Verhandlung ausgewertet werden. Hierbei stellte sich heraus, dass die Vollmachten eines Wohnungseigentümers nicht mehr vollständig vorlagen, obgleich in dem Anwesenheitsprotokoll vermerkt war, dass der betreffende Wohnungseigentümer entsprechende Vollmachten vorgelegt hatte.

Die Entscheidung: In diesem Zusammenhang ist von dem Landgericht Landau ein neuer Rechtssatz geprägt worden. In der mündlichen Verhandlung wurde zunächst der betreffende Wohnungseigentümer angehört. Dieser versicherte glaubhaft – wie aus dem Anwesenheitsprotokoll der Eigentümerversammlung hervorging –, dass er Vollmachten für die betreffenden Wohnungseigentümer hatte. Dies war auch im Protokoll der Eigentümerversammlung vermerkt. Gleichwohl lagen die Vollmachten nicht mehr vor. In den Händen der Verwalterin waren diese „verloren gegangen“.

Das Landgericht hat eine Beweiserleichterung hergeleitet und die Vorschrift des § 427 ZPO angewandt. Demnach stellt das Abzeichnen der Abwesenheitsliste bei zu vertretenden Eigentümern – trotz beim Verwalter nicht mehr vorhandenen Vollmachten – ein Sachverhalt dar, bei dem das Gericht gemäß § 427 S. 2 ZPO annehmen kann, dass zumindest in der Versammlung eine entsprechende Vollmachten vorhanden war. Der Anwesenheitsliste wird somit ein hoher Beweiswert zugestanden.

Fazit: Der Entscheidung des Landgerichts Landau ist insgesamt zuzustimmen. Die Kanzlei des Unterzeichners war an der Entscheidung beteiligt gewesen. Die beteiligte Verwalterin wurde wohl in der betreffenden Eigentümerversammlung nicht wieder gewählt. Gleichwohl hatte sie – aufgrund der Größe der Wohnungseigentumsanlage – ein Interesse an ihrer eigenen Wiederwahl und daher wurde wohl vorsätzlich ein falsches Beschlussergebnis verkündet. Gleichzeitig verhinderte die beteiligte Verwalterin, dass der Sachverhalt aufgeklärt werden konnte. Die Vollmachten wurden nämlich nicht mehr vorgelegt. In dieser Situation wäre es für einen anfechtenden Wohnungseigentümer nicht mehr möglich gewesen, ein Beschlussergebnis nachzuvollziehen bzw. innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechend zur Sache vorzutragen. Demgemäß kommt dem anfechtenden Wohnungseigentümer insoweit eine Beweiserleichterung zu Gute.

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht