AG Koblenz vom 12.07.2012 Az.: 133 C 3305/11; ZMR 2013, 229

Der Fall: Im Gerichtsbezirk des Amtsgerichts Koblenz liegt eine in wohnungseigentumsrechtlichen Kreisen sehr bekannte Wohnungseigentumsanlage. In dieser Wohnungseigentumsanlage war es im Jahre 2005 zu Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer gekommen. Im Verlauf der gerichtlichen Auseinandersetzung hat der Bundesgerichtshof am 04.12.2009 – Az.: V ZR 44/09 – eine Grundsatzentscheidung über die Darstellung der Jahresabrechnung getroffen. Zugleich wurden alle von der beteiligten Verwalterin erstellten Jahresabrechnungen ganz bzw. teilweise aufgehoben. In der Vergangenheit weigerte sich die beteiligte Verwalterin die Jahresabrechnungen neu zu erstellen bzw. die von ihr erstellten Jahresabrechnungen wurden abermals vom Amtsgericht Koblenz/Landgericht Koblenz aufgehoben. Ein Teil der Wohnungseigentümer betrieb dann das Verfahren der sofortigen Abberufung der Verwalterin. Die Verwalterin wurde zunächst vom AG Koblenz aus wichtigem Grund nach § 26 WEG abberufen. Gleichwohl ließ sich die beteiligte Verwalterin wieder bestellen. Über diesen Beschluss zur Wiederbestellung hat das Amtsgericht Koblenz nunmehr eine Grundsatzentscheidung getroffen und die in der Rechtsprechung dargelegten Auffassungen zur der Zulässigkeit der Wiederbestellung herausgearbeitet.

Zur Problematik: In der Rechtsprechung ist die Frage der Wiederbestellung des abberufenen Verwalters an sich geklärt. Die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung sieht in der einmaligen, gerichtlichen Abberufung des Verwalters bereits einen ausreichenden Grund, der eine Ungültigkeit der erneuten Bestellung durch Beschluss in der Eigentümerversammlung rechtfertigen würde. Anknüpfungspunkt ist der Vertrauensbruch des abberufenen Verwalters. Hieraus wird gefolgert, dass nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem bereits abberufenen und neu bestellten Verwalter unzumutbar wäre und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Eine Mindermeinung vertritt die Auffassung, dass auch dem einmalig abberufenen Verwalter die Gelegenheit gegebenen werden müsste, sein Verhalten im Hinblick auf die seinerzeitigen Abberufungsgründe zu ändern. Hierzu bedürfte es einer Prognoseentscheidung. In einer solchen ist zwingend zu prüfen, ob zwischen den Miteigentümern und dem entsprechenden Verwalter zukünftig ein solches Vertrauensverhältnis bestehen wird, dass die Ziele einer ordnungsgemäßen Verwaltung bzw. das Funktionieren der Gemeinschaft gewährleistet sind.

Der Ansatz des Amtsgerichts Koblenz: Das Amtsgericht Koblenz hat diese Grundsätze nochmals herausgestellt und geprüft, ob den Wohnungseigentümern eine erneute Bestellung des Verwalters zugemutet werden könnte. Das Amtsgericht Koblenz war in seiner Entscheidung richtigerweise zu dem Ergebnis gelangt, dass die Voraussetzungen nicht gegeben waren. Der Vertrauensbruch durch die Nichterstellung der Jahresabrechnungen wirkte sich zudem fort, da sie die ursprünglichen streitbefangenen Abrechnungen nicht erstellt hatte.

Fazit: Der Entscheidung des Amtsgerichts Koblenz ist vollumfänglich zuzustimmen. Richtigerweise wird jedoch eine Differenzierung – wie von der Mindermeinung gefordert – in der Praxis nicht durchzuführen sein. Grundsätzlich sind Pflichtverstöße des Verwalters die zu einer Abberufung berechtigt habe, bereits so schwerwiegend, dass den übrigen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses kaum zugemutet werden kann. Dies wird nun in wenigen Ausnahmefällen – wenn z.B. der Verwalter aus krankheitsbedingten Gründen Jahresabrechnungen nicht erstellen konnte – der Fall sein. Hierbei dürfte es sich in der Praxis um die Ausnahme handeln.

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht