Der BGH hat sich  im Urteil vom 01.04.2011 (V ZR 162/10) abermals nach der Entscheidung vom 01.12.2009 (V ZR 44/09) mit den Voraussetzungen einer Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer auseinandergesetzt. Gleichzeitig hat der BGH seine Rechtsprechung zu § 16 Abs. 3 WEG konkretisiert.

Nach der Rechtsprechung des BGH zu § 16 Abs. 3 WEG hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum für die Bestimmung neuer Umlageschlüssel. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen demnach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt.

Zugleich betont der BGH allerdings, dass eine Änderung des Umlageschlüssels im Hinblick auf Instandhaltungsrückstellung nicht nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden kann. Nach der Auffassung des BGH besteht nur eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels betreffend eine Baumaßnahme im Einzelfall. Eine Änderung des Umlageschlüssels für die Instandhaltungsrückstellung kann somit nur auf Grundlage einer Öffnungsklausel bzw. einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erfolgen.

Schließlich hat der BGH im Nachgang zu der Entscheidung vom 01.12.2009 nochmals die Anforderungen an die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer konkretisiert. Der BGH stellt insbesondere klar, dass die Darstellung der Zahlung auf die Instandhaltungsrückstellung als Ausgabe fehlerhaft sei. Nach Auffassung des BGH ist es aus der Sicht eines – durchschnittlichen –Wohnungseigentümer grob irreführend, wenn die Zahlung auf die Instandhaltungsrückstellung als Ausgabe dargestellt wird. Richtigerweise ist die Zahlung auf die Instandhaltungsrückstellung der Wohnungseigentümer nicht als Ausgabe sondern getrennt von den Ausgaben als „Zahlung auf die Instandhaltungsrückstellung“ darzustellen. Nach dem BGH führt eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrückstellung zu einer Unwirksamkeit der Jahresabrechnung.

In diesem Rahmen wurde auch über den zeitlichen Anwendungsbereich der Rechtsprechung vom 01.12.2009 diskutiert. Die Vorinstanz ging noch davon, dass bei „alten Abrechnungen“ die neuen Grundsätze nicht anzuwenden seien. In diesem Zusammenhang hat der BGH allerdings klargestellt, dass bereits nach älterer Literatur und Rechtsprechung die Darstellungsform der Instandhaltungsrückstellung umstritten war und somit bei allen Abrechnungen die Grundsätze der Entscheidung vom 01.12.2009 anzuwenden seien.

An dieser Stelle kann somit nur nochmals empfohlen werden, Jahresabrechnungen an den neuen Standard anzupassen. Anderenfalls kann ein Wohnungseigentümer allein unter diesem Gesichtspunkt die Jahresabrechnung anfechten. Konsequenterweise müsste dann dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Verfahrens auferlegt werden.

Beide Entscheidungen des BGH betreffen Wohnungseigentumsanlagen die im Gerichtsbezirk des AG Koblenz gelegenen sind. Die Prozessverfahren wurden erstinstanzlich und zweitinstanzlich durch unsere Kanzlei betreut.

Rechtsanwalt Matthias Pauli