Landgericht Koblenz, Urteil vom 10.03.2014, Az.: 2 S 49/13; rechtskräftig nach Nichteinlegung der Revision

Problem/Sachverhalt:

In einer gemischt genutzten Wohnungseigentumsanlage befand sich ein sehr großes Teileigentum. Aufgrund wirtschaftlicher Umstände konnte dieses nicht mehr vermietet/genutzt werden. Der Eigentümer entschied sich daher, das Teileigentum in zwei Wohnungseigentume aufzuteilen und zu veräußern. Der Aufteilung und Nutzungsänderung stimmten alle Wohnungseigentümer zu. Das Teileigentum wurde ursprünglich von einer Heizungsanlage – Gasetagenheizung – betrieben. Nach der baulichen Trennung und Vollzug im Grundbuch verblieb die Heizungsanlage in einem Objekt und beheizte die beiden neu gebildeten Wohnungseigentume. Die Wohnungseigentümer der beiden Einheiten gerieten später über den Betrieb der Heizungsanlage in Streit und es wurde über die Zuordnung der Heizungsanlage zum gemeinschaftlichen Eigentum bzw. zum Sondereigentum gestritten.

Entscheidung:

Nach der Feststellung des Landgerichts Koblenz ist an der Heizungsanlage nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Das Landgericht hat in seiner Entscheidung zunächst alle in Betracht kommenden Möglichkeiten bei der Unterteilung von Wohnungseigentum erörtert; diese stellen sich wie folgt dar:

• Nichtigkeit der Unterteilung: Nach der Rechtsprechung ist eine Unterverteilung von Gemeinschaftseigentum nichtig, wenn hierbei neues Gemeinschaftseigentum an Flä-chen oder Räumen entsteht und die übrigen Miteigentümer nicht mitgewirkt haben. Begründet wird dies damit, dass zwar bei der Begründung von Wohnungseigentum alles, was nicht Sondereigentum ist, automatisch Gemeinschaftseigentum wird, dies aber bei der nachträglichen Unterteilung von Wohnungseigentum nicht möglich sei, da ein Wohnungseigentümer den übrigen Teilen nicht ein Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum aufdrängen könnte (z.B. OLG Stuttgart, Beschluss vom 31.05.2011, Az.: RNotz 2012, 571 ff.). Das Landgericht wendet diese Grundsätze jedoch im vorliegenden Verfahren nicht an, da hier nicht über Räume gestritten wurde. Vielmehr ist Streitgegenstand ein Einrichtungsgegenstand (Heizungsanlage).

• Untergemeinschaftseigentum: Das Amtsgericht ging in der Vorinstanz noch davon aus, dass eine neue Art von „Untergemeinschaftseigentum“ nur innerhalb der „Untergemeinschaft“ entstanden sei. Ein „Mittelding“ existiert jedoch nicht.

• Gemeinschaftseigentum: Nach Auffassung des Landgerichtes Koblenz kann an dem Einrichtungsgegenstand bzw. der Anlage gemeinschaftliches Eigentum durch die Unterteilung entstehen. Das Landgericht bewertet in diesem Zusammenhang die Grundsätze nach § 5 Abs. 2 WEG und den Grundsatz, dass den Wohnungseigentümern nachträglich kein Gemeinschaftseigentum aufgedrängt werden dürfe. Der Grundsatz nach § 5 Abs.2 WEG – wonach Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs dem Gemeinschaftseigentum zu zuordnen sind – genieße hier Vorrang.

Das Landgericht Koblenz stützt sich zunächst auf die Entscheidung des BGH vom 21.10.2012, NJW RR 2012, 58 ff. Demnach kann an einer Heizungsanlage auch Gemein-schaftseigentum entstehen, wenn diese nicht der Versorgung aller Einheiten dient. Zudem soll nach Auffassung des Landgerichts Koblenz der Entstehung von Gemeinschaftseigentum auch nicht der Grundsatz entgegenstehen, dass durch die Teilung von einem Sondereigentum den übrigen Wohnungseigentümern kein zusätzliches Gemeinschaftseigentum aufgezwungen werden kann. Nach Auffassung des Landgerichts Koblenz wird das Gemeinschaftseigentum hier nicht durch die Teilung begründet. Vielmehr entstand das Gemeinschaftseigentum aufgrund der zwingenden Regelung des § 5 Abs. 2 WEG. Soweit sich die Wohnungseigentümer bereits nicht gegen die Aufteilung wehren können bzw. deren Zustimmung nicht erforderlich ist, können sich die übrigen Wohnungseigentümer auch nicht gegen den Eigentumsübergang wehren.

Das Landgericht Koblenz erkennt hier ein Folgeproblem, da gegebenenfalls neues Gemeinschaftseigentum entsteht und die übrigen Wohnungseigentümer dann gegen ihren Willen gegebenenfalls mit Kosten belastet werden können. Hier wendet das Landgericht Koblenz dann allerdings den Rechtsgedanken des § 16 Abs. 6 WEG an und stellt darauf ab, dass die übrigen Wohnungseigentümer in Bezug auf die Kosten der Heizungsanlage einen Anspruch auf Freistellung bzw. auf finanziellen Ausgleich geltend machen können.

Anmerkung:

Die Problematik der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum entsteht bei der Aufteilung von Wohnungseigentum in der Praxis häufig und insbesondere dann, wenn im Rahmen der Teilung die Zuordnung technischer Anlagen und Einrichtungen schlichtweg ver-gessen wird. In der Praxis fragt sich dann, wie diese Probleme zu lösen sind. Das Landgericht hat einen praktikablen Weg aufgezeichnet und differenziert richtigerweise hinsichtlich der Entstehung von neuen Flächen im Gemeinschaftseigentum bzw. Einrichtungen und Anlagen im Gemeinschaftseigentum. Beim Entstehen neuer Flächen im Gemeinschaftseigentum im Rahmen einer Aufteilung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist richtigerweise von einer Nichtigkeit auszugehen, da den übrigen Wohnungseigentümer dieses neue Gemeinschaftseigentum an der Fläche nicht aufgedrängt werden kann.

Anders verhält es sich jedoch bei der Beurteilung des Entstehens von Gemeinschaftseigentum an gemeinschaftlichen Anlagen. An diesen entsteht aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen auch nicht mit einer finanziellen Benachteiligung rechnen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten der Einrichtung auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel nach § 16 Abs. 3, § 16 Abs. 4 WEG für die laufenden Kosten und zukünftige Instandsetzungskosten abweichende Beschlusslagen herbeiführen kann.

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht