Das Problem: Eigentümerversammlungen werden mitunter hitzig und emotional geführt. Zur „Beruhigung“ ist dann mancher Eigentümer geneigt, in der Eigentümerversammlung eine Zigarette zu rauchen, was andere Eigentümer – zumal die Nichtraucher – umso mehr ärgert. Regelmäßig wird sich daher die Frage stellen, ob in der Eigentümerversammlung ein Rauchverbot erlassen werden kann.

Eigentümerversammlungen finden aufgrund ihrer Größe häufig in öffentlichen Räumlichkeiten – z.B. Gaststätten oder größeren Sälen – statt. In diesen herrscht prinzipiell aufgrund der Regelung im Gaststättengesetz ein Rauchverbot. In der Eigentümerversammlung ist dann ein Rauchen aufgrund dieser gesetzlichen Regelung bereits unzuverlässig.

Die Rechtslage: Allerdings kann das Bedürfnis bestehen über ein Rauchverbot eine Regelung im Rahmen der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Eine Regelung erfolgt auf Grundlage eines sogenannten Organisationsbeschlusses. Hierbei handelt es sich um Beschlüsse, die nur den Ablauf der Eigentümerversammlung regeln. Diese Beschlüsse sind daher in der Ladung nicht aufzunehmen. Die Beschlüsse existieren nur im Verlauf der Eigentümerversammlung und können daher auch nicht gerichtlich angefochten werden.

Einen Antrag über ein Rauchverbot bzw. über die Erlaubnis zum Rauchen kann jeder Eigentümer im Verlauf der Eigentümerversammlung stellen. Der Verwalter muss hierüber einen Organisationsbeschluss herbeiführen. Unterlässt er dies, leiden die nachfolgend gefassten Beschlüsse in der Eigentümerversammlung an einem sogenannten formellen Mangel. Wegen dieses Mangels können die Beschlüsse vor Gericht angefochten werden.

Bei der Anfechtung wegen formeller Mängel ist jedoch eine Besonderheit zu beachten: Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass sich ein sogenannter formeller Mangel bei der Beschlussfassung ausgewirkt hat. Demnach ist grundsätzlich ein nachfolgender Beschluss der Wohnungseigentümer aufzuheben. Diese Vermutung gilt nur dann nicht, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei einer ordnungsgemäßen Behandlung des Geschäftsordnungsbeschlusses gefasst worden wäre. Die Beweislast liegt in diesem Fall jedoch bei den beklagten Wohnungseigentümern. Diese müssten nachweisen, dass auch bei einer Regelung über das Rauchverbot der Beschluss mit gleichem Inhalt zustande gekommen wäre.

Fazit: Zur Vermeidung von Anfechtungsklagen sollte über Geschäftsordnungsanträge also auch über Rauchverbote stets eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden. Anderenfalls besteht für den Verwalter bei Beschlussanfechtungsklage die Gefahr, dass diesem die Kosten nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden. Im Hinblick auf die bestehenden gesetzlichen Rauchverbote in öffentlichen Gaststätten kann alternativ beschlossen werden, die Eigentümerversammlung zu unterbrechen, damit Rauchpausen eingelegt werden können. Auf diese Weise ist ein ordnungsgemäßer Ablauf der Eigentümerversammlung gewährleistet.

Matthias Pauli
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht