Urteil des BGH vom 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11

Das Problem: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung den Kauf von Rauchmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen. Ein Wohnungseigentümer sah sich hierin in seinen Rechten als Miteigentümer verletzt und hatte den Beschluss vor dem Amtsgericht Hamburg zunächst erfolgreich angefochten. Das Amtsgericht Hamburg stellte darauf ab, dass die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. Das Landgericht Hamburg hat wiederum die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zugleich wurde die Revision zugelassen. Der BGH hat sodann mit Urteil vom 08.02.2013 abschließend entschieden und festgestellt, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungseigentum dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht vorsieht. In diesem Fall stehen die Rauchmelder nicht im Sondereigentum. Die Entscheidung ist insbesondere auch für Rheinland-Pfalz interessant, da hier nach § 44 Abs. 6 LBauO ebenfalls eine Pflicht zur Installation von Rauchmeldern vorgesehen ist.

Die Problematik: Schwierigkeiten macht der Beschluss wegen der sogenannten Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Angelegenheit nur durch Beschluss regeln, wenn hierfür die sogenannte Beschlusskompetenz besteht, also gesetzlich geregelt ist, dass die Gemeinschaft zu dieser Sache einen Beschluss fassen kann. In der Rechtsprechung war bis zur Entscheidung des BGH umstritten, woraus eine solche Beschlusskompetenz hergeleitet wird. Üblicherweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchmelder der Sicherheit des Gebäudes dienen und daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien. Teilweise wurde zur Begründung auf die Vorschrift des § 10 Abs. 6, Satz 3 WEG abgestellt, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht handele.

Nur eine Mindermeinung stellte darauf ab, dass ein Beschluss über die Installation von Rauchmeldern in Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig sei und die Gemeinschaft daher gar keine Beschlussfassung treffen könne (so die Voransicht des Amtsgerichts Hamburg). Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz zum Einbau der Rauchmelder haben, wenn eine gesetzliche Verpflichtung – z.B. in der Landesbauordnung – besteht. In diesem Fall leitet der BGH eine Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG her. Nach der Auffassung des BGH handelt es sich in diesem Fall um eine sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes. Diese ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen tritt, nach der Interessenslage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. Dies ist bei der Installation von Rauchmeldern auf Grundlage einer gesetzlichen Vorgabe der Fall. Die Rauchmelder sind entsprechend den Vorgaben in den Landesbauordnungen in allen Schlafräumen/Wohnräumen sowie in den Fluren zu installieren. Im Gegenzug hierzu folgt dann eine Duldungspflicht der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 3, 4 WEG die Installation der Rauchmelder bzw. ein Betreten ihrer Räumlichkeiten zu dulden.

Fazit: Die Entscheidung des BGH war lange überfällig. Häufig bestand in den Wohnungseigentümergemeinschaften Streit über die Beschlusskompetenz zum Einbau von Rauchmeldern. Nunmehr ist dieser Streit – wenn auch mit dogmatisch schwieriger Herleitung – abschließend geklärt. Demnach hat die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz zur Installation von Rauchmeldern und die Wohnungseigentümer müssen die Arbeiten dulden. Aufgrund versicherungsrechtlicher Fragen wird jeder Verwalter in dieser Situation gehalten sein, eine entsprechende Beschlusslage herbeizuführen und die Installation der Rauchmelder bzw. die jährliche Wartung herbeizuführen. Anderenfalls könnte hierin im Schadensfalle eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft gesehen werden, die gegebenenfalls zu einem Leistungsausschluss führt.