VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM IN ZEITEN DER CORONA–KRISE

– Die Durchführung der Eigentümerversammlung – – Stand 12.05.2020 –

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Matthias Pauli, Koblenz

1. Sechste Corona-Bekämpfungsverordnung Rheinland-Pfalz (6. CoBeLVO vom 08.05.2020):

Am 08.05.2020 hat das Land Rheinland-Pfalz die 6. Corona-Bekämpfungsverordnung erlassen. Diese wird am 13.05.2020 in Kraft treten. Die Verordnung wird am 24.05.2020 außer Kraft treten. Unter Umständen bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber abermals regelnd eingreift und es zu weiteren Lockerungen kommt.

2. Schließung von Einrichtungen, Durchführung von Veranstaltungen, Ansammlung von Personen im öffentlichen Raum:

Die Verordnung bestimmt nach wie vor eine Schließung von Räumlichkeiten. Zudem dürfen Veranstaltungen und Versammlungen im öffentlichen Raum nur eingeschränkt durchgeführt werden. Ab dem 13.05.2020 dürfe jedoch folgende Räumlichkeiten wieder geöffnet werden:

  • Speisegaststätten,
  • Mensen,
  • Kantinen,
  • Cafés,
  • ähnliche Einrichtungen (jeweils für Innen- und Außengastronomie).

    Eine Nutzung der vorgenannten Räumlichkeiten war nach der 5. CoBeLVO untersagt. Weiterhin untersagt bleiben Zusammenkünfte in Vereins-, Sport- und sonstigen Freizeiteinrichtungen (§ 3 Abs. 1, Nr. 2 6. CoBeLVO).

    Die vorgenannten gastronomische Betriebe dürfen nunmehr geöffnet werden. Hierbei gelten allerdings ähnliche strenge Hygiene- und Sicherheitsmaßnahmen (vgl. § 2 der 6. CoBeLVO). Diese stellen sich wie folgt dar:

  • Bereitstellung von Desinfektionsmitteln,
  • regelmäßige Desinfektion von Stühlen und Tischen,
  • Reservierungsanmeldungspflicht,
  • Steuerung des Zutrittes durch Einlasskontrollen,
  • Mindestabstand im Innen- und Außenbereich und zwischen den Tischen (mindestens

    1,50 m),

  • Einschränkungen der Personengruppen an einem Tisch,
  • Höchstzahl an Personen an einem Tisch (sechs Personen),
  • Tragen von Mund-Nase-Bedeckungen für Mitarbeiter.

    Unter Umständen wird es somit möglich sein, für Eigentümerversammlungen geeignete Räumlichkeiten in gastronomischen Betrieben anzumieten.

    3. Kein Verbot für die Durchführung von Eigentümerversammlungen:

Auch in der 6. CoBeLVO finden sich Regelungen über die Durchführung von Veranstaltungen. Veranstaltungen sind nach § 4 der 6. CoBeLVO grundsätzlich untersagt. Nach wie vor bleibt unklar, ob die Eigentümerversammlung eine „Veranstaltung“ im Sinne des § 4 der 6. CoBeLVO ist. Demnach wären Eigentümerversammlungen unzulässig.

Allerdings handelt es sich bei Eigentümerversammlungen richtigerweise um eine Ansammlung aus geschäftlichen, beruflichen oder dienstlichen Anlässen im Sinne des § 5 Abs. 3 der 6. CoBeLVO. Mithin ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit möglich. Allerdings gelten nach wie vor Einschränkungen. Zu beachten sind die grundsätzlich notwendigen hygienischen Anforderungen. Die hygienischen Anforderungen können aus den allgemeinen Einschränkungen bzw. den Einschränkungen für gastronomische Betriebe hergeleitet werden; hierbei gilt Folgendes:

  • Einhaltung eines Mindestabstands zwischen den Personen von 1,50 m (also zwischen den Miteigentümern untereinander und zum Verwalter),
  • Einhaltung eines Mindestabstandes zwischen Ehegatten als Eigentümer ist nicht erforderlich,
  • Einlasskontrolle,
  • Bereitstellung von Desinfektionsmitteln,
  • Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung (wohl nicht mehr

    zwingend),

  • Einschränkung der Bewirtung.

    Die Maßnahmen sind vom Verwalter als Versammlungsleiter sicherzustellen. Kein Problem wird nach wie vor die Anwesenheitskontrolle begründen, da dies ohnehin bei einer Eigentümerversammlung vorgesehen ist.

    Größere Schwierigkeiten wird die Einhaltung des Mindestabstandes bzw. der erforderlichen Grundfläche des Raumes verursachen. Die Verordnung schreibt nach wie vor – bezogen auf Verkaufsflächen – 10 m2 pro Person bzw. die Einhaltung eines Mindestabstandes von 1,50 m vor. Nach der Verordnung ist aber unklar, ob die Flächenregelung Anwendung findet. Grundsätzlich werden aber die Abstandsvorschriften zu beachten sein. Mithin müssen geeignete große Räume angemietet werden. Auch bei mittelgroßen Eigentümerversammlungen bedarf ein solcher Raum einer Größe von etwa 150 m2 bis 400 m2.

    5. Fazit (Stand 12.05.2020):

    Nach der 6. CoBeLVO – welche am 13.05.2020 in Kraft tritt – ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht untersagt. Allerdings werden nach wie vor hohe hygienische Standards bzw. Sicherheitsmaßnamen vorgeschrieben. Mithin bleibt es zurzeit faktisch unmöglich, in großen Eigentümergemeinschaften Eigentümerversammlungen durchzuführen. Allenfalls in kleinen Gemeinschaften dürfte es möglich sein, Eigentümerversammlungen durchzuführen, soweit geeignete Sicherheitsmaßnahmen bzw. Hygienemaßnahmen eingehalten werden können und geeignete Räumlichkeiten gefunden werden.

    Bei großen Gemeinschaften wird es faktisch unmöglich sein, diese zu organisieren, da geeignete Räumlichkeiten nicht zur Verfügung stehen. Allenfalls kann einvernehmlich mit Eigentümern vereinbart werden, dass die Eigentümerversammlung im reduzierten Umfang erfolgt. In Betracht käme hier etwa umfassende Bevollmächtigungen von Miteigentümern, um so die Zahl der anwesenden Eigentümer zu reduzieren. Dies kann allerdings nur auf freiwilliger Basis erfolgen.

6. Hinweis

Die vorliegenden Hinweise sind tagesaktuell und werden – soweit möglich – von dem Unterzeichner ständig überarbeitet. Vorliegend handelt es sich nur um einen Leitfaden. Dieser ersetzt keine umfassende Beratung.

Bitte wenden Sie sich bei Fragen unmittelbar an den Verfasser.

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Matthias Pauli, Koblenz