Die Durchführung der Eigentümerversammlung –  Stand 28.11.2020

Am 27.11.2020 hat das Ministerium für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Demographie die 13. Corona-Bekämpfungsverordnung Rheinland-Pfalz (13. CoBeLVO) veröffentlicht. Die 13. CoBeLVO tritt am 01.12.2020 in Kraft und enthält für die Durchführung der Eigentümerversammlungen wiederum Neuerungen.

  1. Allgemeine Schutzmaßnahmen
    Die 12. CoBeLVO normiert wie die vorausgegangenen Verordnungen zunächst allgemeine Schutzmaßnahmen. Hierunter fallen die bekannten Abstandsregeln und die Pflicht zum Tragen einer Mund-Nase-Bedeckung. Ausnahmen gelten bei beruflichen und geschäftlichen Anlässen.
  2. Geschäftliche Treffen
    Nach § 2 Abs. 2, 13. CoBeLVO sind nunmehr wieder Zusammenkünfte aus geschäftlichen Anlässen zulässig. Alle anderen Arten von Veranstaltung mit einer Zusammenkunft von Personen im öffentlichen Raum oder in angemieteten oder zur Verfügung gestellten Räumen sind nach § 2 Abs. 8 der 13. CoBeLVO nach wie vor unzulässig.
    Die Eigentümerversammlung galt bislang als Zusammenkunft aus geschäftlichen Anlässen. Mithin dürften Eigentümerversammlungen nach der 13. CoBeLVO eigentlich wieder zulässig sein. Allerdings existiert nach wie vor die Auslegungshilfe für die 13. CoBeLVO (Stand 30.11.2020). Aus dieser geht hervor, dass Eigentümerversammlungen im öffentlichen Raum unzulässig sind und virtuelle Alternativen empfohlen werden. Wir haben uns zusätzlich beim Ministerium für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Demographie erkundigt. Dort wurde uns mitgeteilt, dass Eigentümerversammlungen nach § 2 Abs. 8 13. CoBeLVO unzulässig seien. Aufgrund dieser Auslegung des Ministeriums muss somit unterstellt werden, dass Eigentümerversammlungen im Geltungsbereich der 13. CoBeLVO unzulässig sind. Die 13. CoBeLVO gilt bis zum 20. Dez. 2020.

  3. Keine Alternative
    Mit der 13. CoBeLVO ist das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) in Kraft getreten. Das WEMoG sieht bekanntlich Erleichterungen für die Durchführung von Eigentümerversammlungen vor. Insbesondere ist sogenannte Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen zulässig. In diesem Zusammenhang ist sich allerdings nochmals damit auseinanderzusetzen, was eine Online-Teilnahme im Sinne des § 23 Abs. 1, S. 1 WEMoG bedeutet. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss regeln, dass Wohnungseigentümer zukünftig an der Eigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Hierin wird allgemein die sogenannte virtuelle Teilnahme an einer Eigentümerversammlung gesehen.

    Das WEMoG gibt den Wohnungseigentümern insoweit die Beschlusskompetenz zur Einführung der virtuellen Eigentümerversammlung. Alleine mit Inkrafttreten des WEMoG ist es somit noch nicht möglich, teilvirtuelle Eigentümerversammlungen durchzuführen. Mithin muss zunächst eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden, in welcher überhaupt beschlossen wird, dass die virtuelle Teilnahmen an der Eigentümerversammlung möglich ist. Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich, dass der Verwalter in der Lage ist, die technisch zu gewährleisten.

    In diesem Zusammenhang gilt auch noch Folgendes zu berücksichtigen: Die Regelung des § 23 Abs. 1, S. 2 WEMoG gibt den Eigentümern lediglich die Möglichkeit, die virtuelle Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss zu bestimmen. Die Eigentümerversammlung bleibt allerdings nach wie vor eine Präsenzversammlung. Mithin muss der Verwalter an dem Versammlungsort zu einer Eigentümerversammlung, an welcher die Wohnungseigentümer dann persönlich teilnehmen können. Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung findet somit nicht statt.

    Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang die weiteren Neuregelungen des WEMoG. Die Wohnungseigentümerversammlung im Geltungsbereich des WEMoG ist grundsätzlich beschlussfähig. Mithin ist es nicht – wie nach der alten Regelung nach § 25 Abs. 3 WEG a.F. – erforderlich, die Beschlussfähigkeit festzustellen. Erschein somit – auch in einer großen WEG – in der Eigentümerversammlung nur ein Eigentümer, kann dieser maßgebliche Mehrheitsbeschlüsse fassen.

    Eine Neuerung enthält das WEMoG auch im Hinblick auf die sogenannten Umlaufbeschlüsse. Die Wohnungseigentümer können demnach nach § 23 Abs. 1, S. 2 WEMoG beschließen, dass für einen einzelnen Beschlussgegenstand im Rahmen eines Umlaufbeschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das Einstimmigkeitserfordernis ist insoweit nicht mehr erforderlich. Dies setzt allerdings voraus, dass die Eigentümer (etwa in einer vorausgegangenen Präsenzversammlung) geregelt haben, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Rahmen eines schriftlichen Umlaufverfahrens beschlossen wird und bei diesem die Mehrheit der abgegeben Stimmen genügt. Auch diese Vorgehensweise setzt somit grundsätzlich die Durchführung einer vorausgegangenen Präsenzeigentümerversammlung voraus.

    Vorliegend ist noch auf die Ladungsfrist des § 24 Abs. 3, S. 2 WEMoG hinzuweisen. Die Ladungsfrist beträgt nunmehr in Abweichung von den Bestimmungen des WEG drei Wochen.

  4. Fazit (Stand 28.11.2020)
    Im Geltungsbereich der 13. CoBeLVO dürften Eigentümerversammlung wieder zulässig sein. Voraussetzung ist allerdings die Wahrung eines Hygienekonzeptes.
    Die vorliegenden Hinweise sind tagesaktuell und werden – soweit möglich – von dem Unterzeichner ständig überarbeitet. Vorliegend handelt es sich nur um einen Leitfaden. Dieser ersetzt keine umfassende Beratung.

    Bitte wenden Sie sich bei Fragen unmittelbar an den Verfasser.

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Matthias Pauli, Koblenz