VERWALTUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM IN DER CORONA-KRISE
UPDATE: DURCHFÜHRUNG DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
- STAND 19.01.2022 -
Seit dem 03.12.2021 gilt in Rheinland-Pfalz die 29. CoBeLVO. Diese wurde seit ihrem Erlass zwei Mal geändert. Die aktuellen Einschränkungen geben nochmals Anlass, die Zulässigkeit der Durchführung von Eigentümerversammlungen zu betrachten.
- Allgemeines:
Die 29. CoBeLVO regelt in § 5 die Zulässigkeit von Veranstaltungen. Die Eigentümerversammlung ist unter dieser Vorschrift zu subsumieren. Veranstaltungen in geschlossenen Räumen sind demnach ausschließlich mit Zuschauern/Teilnehmern zulässig, die geimpft oder genesen sind (2G Regelung). Nach § 5 Abs. 2 gelten folgende Vorgaben:
- Maskenpflicht nach § 3 Abs. 2, S. 2 CoBeLVO,
- Kontakterfassung nach § 3 Abs. 4, S. 1 CoBeLVO,
- Erstellung eines Hygienekonzeptes.
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen bleibt somit zulässig.
- Wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen bleibt unter Geltung der 29. CoBeLVO zulässig, soweit die gesetzlichen Vorgaben nach § 5 CoBeLVO und insbesondere die 2G-Vorgaben eingehalten werden. In diesem Zusammenhang bleibt allerdings nach wie vor zu prüfen, ob in der Einhaltung der 2G-Regel ein Verstoß gegen wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen zu sehen ist. Hierzu werden im Wesentlichen zwei Auffassungen vertreten.
Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V.) stellt darauf ab, dass die 2G-Regelung das Teilnahmerecht der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung einschränkt und daher die Beschlüsse nicht ordnungsgemäß zustande kommen würden. Dieser Auffassung kann allerdings nicht gefolgt werden. Hierbei ist Folgendes zu berücksichtigen: Der überwiegende Teil der Bevölkerung ist geimpft. Allen Bürgern der Bundesrepublik Deutschland sind Impfangebote gemacht worden. Einer Impfung stehen grundsätzlich keine gesundheitlichen Bedenken entgegen.
Der Staat darf und muss regelnd in den Pandemie-Ablauf eingreifen. Die aktuell geltenden 2G-Regelungen sind deutlich zurückhaltender als die vormaligen Verbote zur Durchführung von Eigentümerversammlungen. Zudem hat es jeder Eigentümer in der Hand, die Voraussetzungen in seiner Person für die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung zu schaffen. Hieraus folgt, dass die Einführung der 2G-Regeln nicht zu einer generellen Beschränkung des Teilnahmerechts an einer Eigentümerversammlung führen.
- Unzulässige Einschränkungen des Teilnahmerechts:
Auch unter Corona-Bedingungen müssen Eigentümerversammlungen ordnungsgemäß durchgeführt werden und Hygieneauflagen rechtfertigen grundsätzlich nicht die Einschränkung des Teilnahmerechts. Der Verwalter kann – vgl. Entscheidung des Landgericht Frankfurt vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20 – auf allgemeine Einschränkungen durch die Corona-Pandemie hinweisen und für Bevollmächtigungen werben. Allerdings darf dies nicht zu einem Ausschluss des Teilnahmerechts führen. Unzulässig sind daher jegliche Einschränkungen die dazu führen, dass einem Wohnungseigentümer die Teilnahme untersagt wird. Dies gilt etwa für Vertreterversammlungen bzw. Beschränkung der Versammlungen auf bestimmte Personengruppen, wie zum Beispiel den Verwaltungsbeirat.
Die vorliegenden Hinweise sind wie immer tagesaktuell und werden – soweit möglich – von dem Unterzeichner überarbeitet. Vorliegend handelt es sich nur um einen Leitfaden. Dieser ersetzt keine umfassende rechtliche Beratung.
Mitgeteilt von RA Matthias Pauli – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht