Verwaltung von Wohnungseigentum in der Corona-Krise

Am 23.11.2021 hat der Minister für Wissenschaft und Gesundheit (Clemens Hoch) die 28. CoBeLVO über die Homepage des Landes Rheinland-Pfalz veröffentlicht. Die 28. CoBeLVO sieht (wie bereits in unserem vorausgegangenen Newsletter angekündigt) aufgrund des Fortschreitens der Pandemie erhebliche Einschränkungen für die Durchführung von Eigentümerversammlung vor. Kernstück sind die sogenannten 2G-Regelungen; hier geltend nunmehr folgende Regelungen:

1. Allgemeines:

Die 28. CoBeLVO sieht – so das Land Rheinland-Pfalz – einen Lock-Down für Ungeimpfte vor. Zusammengefasst gelten folgende Regeln:

• Ab Mittwoch, den 24.11.2021 gelten in Innenräumen für Erwachsene die sogenannte 2G-Regelung. Dies bedeutet, an Veranstaltungen in Innenräumen dürfen nur Personen teilnehmen, die geimpft oder genesen sind.
• Eine Ausnahme gilt für Kinder oder Jugendliche: Kinder bis 12 Jahren sind generell von der 2G-Regelung ausgenommen. Für Jugendliche im Alter zwischen 12 und 17 Jahren gilt die 3G-Regelung. Dies bedeutet, diese können einen Test vorlegen. Für die Verwaltung von Wohnungseigentum ist dies allerdings unbedeutend, da Wohnungseigentümer bekanntlich voll geschäftsfähig sein müssen und daher Minderjährige an Eigentümerversammlungen nicht teilnehmen.

2. Veranstaltungen in geschlossenen Räumen:

Die Vorschrift des § 5 der 28. CoBeLVO trifft nunmehr die maßgeblichen Vorgaben für Veranstaltungen in geschlossenen Räumen, also Eigentümerversammlungen. Veranstaltungen in geschlossenen Räumen sind demnach nur unter Einhaltung der 2G-Regeln zulässig. Demnach dürfen nur geimpfte bzw. genesene oder gleichgestellte Personen teilnehmen. Ungeimpfte Eigentümer können daher an Eigentümerversammlungen nicht mehr teilnehmen.

Die Vorschrift des § 5 weist folgende weitere Vorgaben auf:

• Es gilt eine Maskenpflicht nach § 3 Abs. 2, S. 2 der 28. CoBeLVO. Die Maskenpflicht entfällt, wenn ein fester Sitzplatz eingenommen wurde oder beim Verzehr von Speisen und Getränken.
• Es verbleibt bei einer Pflicht zur Kontakterfassung etwa durch die Anwesenheitsliste oder zusätzlich über die Luca-App.

Daneben hat der Versammlungsleiter ein Hygienekonzept vorzuhalten, welches die Einhaltung der Vorgaben nach § 5 Abs. 1 der 28. CoBeLVO regelt. Das Hygienekonzept umfasst die Anordnung fester Sitzplätze sowie die Feststellung der anwesenden Personen. Dies kann über die Anwesenheitsliste der Eigentümerversammlung erfolgen.

Eine „mengenmäßige Begrenzung“ erfolgt in der 28. CoBeLVO in Änderung der 27. CoBeLVO nicht. Vorliegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass es gegebenenfalls zu weiteren Einschränkungen kommt.

3.  § 9 Gastronomie:

Hier geltend ähnliche Vorgaben wie für Veranstaltungen. Auch der Besuch gastronomischer Einrichtungen ist nur noch unter Einhaltung der 2G-Regelungen zulässig.

4. Durchführung von Eigentümerversammlungen:

Zu einem Großteil der nächsten Eigentümerversammlung ist unter Berücksichtigung der verlängerten Ladungsfrist des § 24 Abs. 3 WEG noch unter den „3G-Vorgaben“ geladen worden. Nunmehr führt die Änderung der 28. CoBeLVO gegebenenfalls zu Einschränkungen, weil ungeimpfte Eigentümer nicht mehr teilnehmen können. Insoweit ist zu prüfen, ob hier gegebenenfalls eine neue Ladung erforderlich bzw. die Eigentümerversammlung zu verschieben sind.

In diesem Zusammenhang sind zunächst die Abwägungskriterien zu bestimmen: Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen und durch Redebeiträge zu dem Verlauf der Eigentümerversammlung beizutragen. Zudem steht jedem Eigentümer ein Recht zu, seine Mitgliedschaftsrechte im Rahmen der Abstimmung über Beschlussanträge geltend zu machen. Die Erfahrungen in dem Corona-Winter 2020/2021 haben aber bereits gezeigt, dass durch faktische Versammlungsverbote die Durchführung von Eigentümerversammlungen mehrere Monate lang nicht möglich war. Die Verwaltung ruhte in diesem Zeitraum schlichtweg, da Alternativen nicht bestehen. Nach den Regelungen des § 28. CoBeLVO ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen grundsätzlich erlaubt, jedoch nur unter Einschränkungen der Teilnahme für geimpfte bzw. genese Personen.

Der überwiegende Teil der Bevölkerung ist geimpft. Dies dürfte auch für Wohnungseigentümer gelten. Mithin haben die geimpften Eigentümer dann wiederum einen Anspruch auf Durchführung der Eigentümerversammlung, da sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. In diesem Zusammenhang ist dann anzumerken, dass es die nicht geimpften Eigentümer in den eigenen Händen haben, ein Teilnahmerecht an einer Eigentümerversammlung zu „schaffen“ und sich gegebenenfalls impfen lassen können. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit eine Vollmacht zu erteilen, um so auf das Abstimmungsergebnis einzuwirken.

In diesem Zusammenhang muss berücksichtigt werden, dass der Staat regelnd in den Pandemieablauf durch gesetzliche Vorgaben eingreifen darf und muss. Die jetzigen 2G-Regelungen sind deutlich zurückhaltender als das vormalige gänzliche Verbot von Eigentümerversammlungen. Zudem hat es jeder Eigentümer in der Hand, die Voraussetzungen in seiner Person für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu schaffen. Hieraus folgt dann, dass die Einführung der 2G-Regeln nicht zu einer generellen Beschränkung des Teilnahmerechts an einer Eigentümerversammlung führen, sondern sich diese nur individuell auswirkt. Alleine vor diesem Hintergrund führen die 2G-Regeln zu keinem „gesetzlichen Verbot“ zur Durchführung einer Eigentümerversammlung. Im Hinblick auf die Anordnung von 2G-Regeln können Eigentümerversammlung somit grundsätzlich durchgeführt werden. Die Nichtteilnahme eines einzelnen Eigentümers – weil dieser nicht geimpft ist – begründet somit keinen formellen Mangel an denen in der Eigentümerversammlung unter 2G-Regeln gefassten Beschlüssen, da die ungeimpften Eigentümer die Teilnahmemöglichkeit selbst steuern können.

Vor diesem Hintergrund sollen und müssen Eigentümerversammlungen weiter durchgeführt werden, da auf die Durchführung von Eigentümerversammlungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Anspruch der übrigen geimpften Eigentümer besteht.

Die Frage der Durchführung der Eigentümerversammlung sollte gegebenenfalls erörtert werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn in einer einzelnen Eigentümergemeinschaft der Großteil der Eigentümer nicht geimpft ist. In der Eigentümerversammlung sollte gegebenenfalls ein Organisationsbeschluss herbeigeführt werden, in welchem über eine Verschiebung der Eigentümerversammlung entschieden wird.

Letztendlich handelt es sich hierbei um eine Rechtsfrage. Diese ist aktuell noch nicht entschieden. Die bisherige Rechtsprechung bezog sich nur auf Fälle, in denen der Verwalter für die Durchführung von Eigentümerversammlungen unter Corona-Bedingungen und hieraus entstehenden Einschränkungen werbend hingewiesen hat (vgl. LG Frankfurt, 17.12.2020 – 2-13 S 108/20). Das Landgericht Frankfurt erachtet es demnach als zulässig, wenn der Verwalter bereits in der Ladung auf die Einschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie hinweist und den Wohnungseigentümern anrät, entsprechend etwa durch eine Bevollmächtigung zu disponieren.

Diese Fragen bleiben somit aktuell und wir werden weiter berichten.

Die vorliegenden Hinweise sind wie immer tagesaktuell und werden – soweit möglich – von dem Unterzeichner überarbeitet. Vorliegend handelt es sich nur um einen Leitfaden. Dieser ersetzt keine umfassende rechtliche Beratung.

Autor: RA Matthias Pauli – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht