Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13
Die Klägerin vermietete im März 2005 noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume sowie anteilige Gemeinschaftsflächen mit Parkplätzen an die Beklagte. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderung unverzüglich gegenseitig auszugleichen seien.
In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, dürfte seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden. Ferner war eine doppelte Schriftformklausel sowie eine Schriftformheilungsklausel vorhanden. Das Mietverhältnis sollte spätestens im September 2005 beginnen und auf fünf Jahre befristet sein, mithin am 31.08.2010 enden. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis im März 2009 fristgerecht zum 30.09.2009. Die Klägerin machte mit ihrer in der Folge eingereichten Klage Mietzinsen bis einschließlich August 20010 geltend. Außerdem begehrte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten. Nachdem das Landgericht der Klage in Höhe von 196.668,00 € stattgegeben hatte, reduzierte das OLG den Betrag auf 163.406,00 €.
Die hiergegen gerichtete Revision vor dem BGH blieb erfolglos. Nach Ansicht des BGH begegnet es keinen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung anpassen darf. Diese Ausübung unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, sodass ein etwaiger Verstoß hiergegen zu einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis führen kann. Im Gewerberaummietverhältnis ist es einer Vertragspartei in zulässiger Weise erlaubt, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Dies soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll sein. Einem späteren Grundstückerwerber ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung eindeutig darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.