Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12

Im vorliegend entschiedenen Rechtsstreit waren die Beklagten Mieter einer Wohnung der Kläger. Der mit der Rechtsvorgängerin und der Klägerin geschlossene Zeitmietvertrag beinhaltete eine Befristung des Mietverhältnisses vom 15.11.2009 bis zum 31.10.2012.
Die Kläger wurden im Juli 2010 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und erklärten in der Folge die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führten die Kläger aus, der Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in ihrer Nähe verbringen. Nachdem die Beklagten trotz der Kündigung das Mietobjekt nicht räumten, erhoben die Kläger Räumungsklage. Diese stützen sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine im April 2012 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Nachdem sowohl das Landgericht wie auch das Amtsgericht der Klage stattgaben, hob die Revision des BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.

Nach der Entscheidung des BGH greife in dieser Konstellation aufgrund der Unwirksamkeit der Befristung nicht die gesetzliche Folge des § 575 Abs.1, Satz 2 BGB ein, wonach das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann. Nach Ansicht des BGH ist hierdurch vielmehr eine planwidrige Regelungslücke entstanden, die durch eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre, zu schließen ist. Hieraus zieht der BGH den Schluss, dass die Aufnahme einer zeitlichen Befristung im Mietvertrag bei deren Unwirksamkeit zumindest einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zum Ablauf der eigentlich vereinbarten Befristung zur Folge hat. Auf diese Weise könne das von den Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit dennoch erreicht werden.